Je hebt eindelijk jouw droomhuis aan de Costa Blanca gevonden.

Misschien een appartement op loopafstand van het Arenal-strand. Of juist een vrijstaande villa met zwembad en uitzicht op de Montgó.

De makelaar glimlacht en zegt: "Er zit al een toeristische verhuurlicentie op."

Klinkt perfect. Maar is dat ook zo?

Sinds de invoering van de nieuwe regelgeving in de regio Valencia én de lokale maatregelen van verschillende gemeenten is de werkelijkheid een stuk ingewikkelder geworden. Wie vandaag een woning koopt met het idee om deze via Airbnb of Booking.com te verhuren, doet er verstandig aan eerst een aantal belangrijke vragen te stellen.

De tijd van 'gewoon een licentie aanvragen' is voorbij

Tot enkele jaren geleden was het aanvragen van een toeristische verhuurlicentie relatief overzichtelijk. Voldoe je aan de voorwaarden? Dan kon je meestal aan de slag.

Inmiddels zijn de regels flink aangescherpt.

De Generalitat Valenciana heeft onder meer bepaald dat:

• een toeristische registratie nog maar vijf jaar geldig is en daarna moet worden vernieuwd;
• voor nieuwe registraties een stedenbouwkundig compatibiliteitscertificaat van de gemeente nodig is;
• gemeenten zelf extra beperkingen mogen opleggen;
• een verblijf van maximaal tien dagen wordt gezien als toeristische verhuur; vanaf elf dagen gelden andere regels. 

De grootste misvatting: "Er zit al een licentie op"

Dit is misschien wel de belangrijkste vraag die kopers stellen.

Blijft een bestaande toeristische licentie geldig als je een woning koopt?

Volgens de huidige regelgeving is het antwoord in de praktijk: nee, je kunt de registratie niet simpelweg overnemen.

Bij een eigendomsoverdracht zal de nieuwe eigenaar opnieuw aan de geldende voorwaarden moeten voldoen en een nieuwe registratie moeten verzorgen. Een bestaande verhuurgeschiedenis biedt dus geen garantie dat je zonder problemen kunt doorgaan met toeristische verhuur.

Dat betekent dat een woning die vandaag succesvol via Airbnb wordt verhuurd, morgen voor een nieuwe eigenaar mogelijk niet meer dezelfde mogelijkheden biedt.

Goed nieuws voor kopers in Jávea

Waar de gemeente Xàbia (Jávea) eerder een moratorium instelde op nieuwe vergunningen, is er inmiddels weer beweging.

Sinds eind mei 2026 worden nieuwe aanvragen voor appartementen weer behandeld, mits wordt voldaan aan de actuele gemeentelijke en regionale voorwaarden. Daarmee is de volledige stilstand van de afgelopen periode doorbroken.

Dat betekent echter niet dat iedere aanvraag automatisch wordt goedgekeurd. Elke woning wordt afzonderlijk beoordeeld.

Villa of appartement: maakt dat verschil?

Ja.

Vrijstaande woningen hebben doorgaans minder te maken met de regels van een Vereniging van Eigenaren (VvE).

Bij appartementen speelt die VvE juist een steeds grotere rol.

Sinds de wetswijzigingen kunnen Verenigingen van Eigenaren onder voorwaarden toeristische verhuur beperken of verbieden voor nieuwe situaties. Daarom is het essentieel om vóór aankoop de statuten en recente besluiten van de VvE te laten controleren.

Koop je voor verhuur? Stel deze vragen

Voordat je tekent, vraag je makelaar of juridisch adviseur onder andere:

• Is er momenteel een geldige toeristische registratie?
• Wanneer verloopt deze?
• Kan de woning volgens de huidige regels opnieuw worden geregistreerd?
• Is een nieuw stedenbouwkundig compatibiliteitscertificaat nodig?
• Staat de Vereniging van Eigenaren toeristische verhuur toe?
• Zijn er gemeentelijke beperkingen voor deze wijk?

Een woning mét verhuurhistorie is dus zeker interessant, maar geen garantie.

En hoe zit het in Moraira, Benissa, Teulada en Calpe?

Ook daar geldt de nieuwe regionale wetgeving, maar de lokale uitvoering verschilt.

Moraira / Teulada

De gemeente volgt de strengere regels van de Generalitat, maar heeft op dit moment geen algemeen verbod zoals Jávea eerder kende. Wel wordt iedere aanvraag individueel beoordeeld en spelen de lokale bestemmingsplannen een belangrijke rol.

Benissa

Ook hier zijn nieuwe aanvragen nog mogelijk, mits wordt voldaan aan alle regionale voorwaarden en gemeentelijke eisen. Net als elders wordt steeds kritischer gekeken naar de ruimtelijke impact van toeristische verhuur.

Calpe

Calpe blijft populair bij investeerders, maar ook hier gelden de strengere regels uit de regio Valencia. De gemeente kijkt nadrukkelijk naar een evenwicht tussen toerisme en permanente bewoning.

Betekent dit dat investeren niet meer interessant is?

Integendeel.

De vraag naar vakantieverblijven aan de Costa Blanca blijft groot. Doordat de regels strenger zijn geworden en niet iedere woning meer in aanmerking komt, ontstaat juist schaarste. Dat kan woningen die wél aan alle voorwaarden voldoen aantrekkelijker maken voor verhuur.

Maar de tijd waarin een makelaar simpelweg kon zeggen "je vraagt later wel een licentie aan" is voorbij.

De belangrijkste les

Koop een woning nooit uitsluitend omdat er vandaag een toeristische verhuurlicentie op lijkt te zitten.

Koop de woning omdat je er zelf graag wilt wonen of verblijven. Zie eventuele toeristische verhuur daarna als een extra mogelijkheid, maar laat vóór de aankoop altijd controleren of die mogelijkheid ook voor jou als nieuwe eigenaar daadwerkelijk bestaat.

Juist nu de regelgeving voortdurend verandert, kan goed juridisch advies je duizenden euro's en veel teleurstelling besparen, dus een goede aankoopmakelaar is geen overbodige luxe; https://javeanieuws.nl/mevrouw-de-aankoopmakelaar-spanje/

RECTIFICATIE:

In een eerdere versie van dit artikel meldden wij dat het aanvragen van toeristische vergunningen voor appartementen in Jávea weer mogelijk was. Helaas is de situatie inmiddels anders. Door nieuwe gemeentelijke maatregelen en strenge limieten per wijk blijft de deuren openhouden voor nieuwe licenties in de praktijk een nagenoeg onmogelijke zaak. De lokale regels en opschortingen zijn door het Ayuntamiento aangescherpt, waardoor de verwachte versoepeling van de baan is. Wij adviseren de aankoop van een appartement nooit te baseren op een directe garantie voor toeristische verhuur.

Met dank aan Solvispain;